OLG Hamm – „Provision 3,57%“ in Anzeige: Eindeutiges Provisionsverlangen?

1. Zur Frage des eindeutigen Provisionsverlangens eines gewerblichen Immobilienmaklers, der ein zum Verkauf stehendes Objekt mittels einer Internetanzeige (hier unter „Immobilienscout24“) mit dem Hinweis „Provision 3,57%“ anbietet (im Anschluss an das Urteil des BGH vom 3. Mai 2012, III ZR 62/11, IMR 2012, 298).*)

2. Zur Bestätigung eines eventuell anfechtbaren Maklervertrages (§ 144 BGB) durch weitere Inanspruchnahme der Maklerdienste.*)

3. Auch nach Anfechtung eines Kaufvertrages kann dem Makler nach erfolgter Bestätigung des Hauptvertrages gemäß § 141 BGB ein Maklerlohnanspruch aufgrund seiner früheren Nachweistätigkeit zustehen.*)

OLG Hamm, Urteil vom 21.06.2012 – 18 U 17/12

vorhergehend: LG Essen, 22.12.2011 – 3 O 267/11

BGB §§ 141, 144, 652 Abs. 1

Problem/Sachverhalt

Der Kläger verlangt von den Beklagten Maklerprovision von ca. € 5.000,00. Die Beklagten hatten sich bei dem Kläger aufgrund eines Exposés im „Immobilienscout24“ gemeldet. In dem Exposé heißt es: „Wohnfläche: ca. 102,00 m², Kaufpreis: € 155.000,00, Provision: 3,57% inkl. MwSt. …, Ausstattung Dachausbau inkl. Dämmung“. Tatsächlich lag für das Dachgeschoss keine Baugenehmigung vor. Die Beklagten behaupten, es fehle bereits am Abschluss eines wirksamen Maklervertrages, den Kaufvertrag habe man wegen arglistiger Täuschung angefochten. Das Landgericht gibt der Klage in vollem Umfang statt. Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der Berufung.

Entscheidung

Ohne Erfolg. Zwischen den Parteien ist aufgrund der Provisionsangabe im Exposé ein Maklervertrag zustandegekommen. Zwar erklärt derjenige, der sich an einen Makler wendet, der mit Angeboten werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision. Anderes gilt aber dann, wenn der Makler den Kaufinteressenten unmissverständlich auf eine von ihm im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hinweist. Der Senat hat bislang die Auffassung vertreten, dass daraus, dass die Höhe des Kaufpreises und der Courtage wie vorliegend angegeben sind, sich nicht hinreichend sicher ergäbe, dass beide von ein und derselben Person – dem Käufer – gezahlt werden müssen und deshalb ein hinreichendes Provisionsverlangen gegenüber dem Käufer verneint. Aufgrund des Urteils des BGH vom 03.05.2012 (IMR 2012, 298) hält der Senat an seiner Rechtsprechung jedenfalls für den Fall im Internet beworbener Objekte nicht mehr fest. Der Maklervertrag ist auch nicht aufgrund Anfechtung nichtig. Die Anfechtung ist gemäß § 144 BGB ausgeschlossen. Die Beklagten haben nämlich in Kenntnis der nach ihrem Vortrag eine Anfechtung begründenden Umstände in der Folgezeit die Dienste des Maklers weiter in Anspruch genommen. Damit haben sie zu erkennen gegeben, gleichwohl an dem Maklervertrag festhalten zu wollen und somit auf das Anfechtungsrecht verzichtet. Die Beklagten können sich schließlich auch nicht auf die Anfechtung des Kaufvertrages berufen, weil sich nachfolgend den Kaufpreis bezahlt haben. Dadurch haben sie zu erkennen gegeben, trotz der erklärten Anfechtung an dem Kaufvertrag festhalten zu wollen. Ob in der „Bestätigung“ eines angefochtenen Vertrages ein Neuabschluss liegt, der wiederum hätte beurkundet werden müssen, braucht nicht entschieden zu werden, da die Eigentumsumschreibung zwischenzeitlich erfolgt ist.

Praxishinweis

Es ist zu erwarten, dass sich weitere Gerichte der Auffassung des BGH anschließen (anders noch AG München IMR 2012, 209 m. w. N.).

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2012, 427