Verkäufermakler trifft keine Beratungspflichten gegenüber dem Käufer

1. Es kann für die Haftung eines am Zustandekommen eines Wohnungskaufvertrages mitwirkenden Dritten nicht dahinstehen, ob dieser im Verhältnis zum Käufer als Makler oder als Berater tätig geworden ist. *)

2. Handelt der Dritte als vom Verkäufer beauftragter Makler, ergeben sich daraus im Verhältnis zum Käufer keine Beratungspflichten. *)

KG, Urteil vom 19.04.2007 – 12 U 67/06

§ 652 BGB

Problem/Sachverhalt

Die Klägerin, Käuferin einer Eigentumswohnung, verlangt von dem Beklagten, einem Makler, Schadenersatz mit der Begründung, dieser habe sie hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit des Grunderwerbs falsch beraten. Das Landgericht lässt die Frage offen, ob zwischen den Parteien ein Anlagevermittlungs- oder Maklervertrag zustande gekommen ist. Jedenfalls sei zwischen den Parteien – gegebenenfalls konkludent – ein Auskunftsvertrag zustande gekommen. Hinsichtlich dieses Vertrages hafte der Beklagte aus positiver Vertragsverletzung, weil er die Klägerin hinsichtlich der zu erzielenden Rendite falsch beraten habe. Deshalb verurteilt das Landgericht den Beklagten zur Zahlung von Schadenersatz in Höhe von € 59.013,27. Hiergegen wendet sich der Beklagte mit der Berufung.

Entscheidung

Mit Erfolg! Das KG hebt das landgerichtliche Urteil auf und weist die Klage ab. Zur Prüfung des geltend gemachten Anspruchs wäre zunächst zu klären gewesen, ob zwischen den Parteien überhaupt ein Vertragsverhältnis zustande gekommen war. Diese Frage prüft das Kammergericht und kommt zu dem Ergebnis, dass dies nicht der Fall war. Ansprüche aus Maklervertrag scheitern bereits daran, dass der Beklagte als Makler des Verkäufers tätig geworden war. Zwar obliegen dem Makler aus dem Maklervertrag Aufklärungspflichten. Diese Pflichten bestehen jedoch nur gegenüber seinem Auftraggeber. Um eigene Ansprüche geltend zu machen, hätte die Klägerin mit dem Beklagten ihrerseits einen Maklervertrag abschließen müssen. Im vorliegenden Fall fehlte es an einer solchen Doppeltätigkeit, so dass die Klägerin auch aus einem eigenen Maklervertrag keine Ansprüche gegen den Beklagten geltend machen konnte. Das KG verneint auch das Zustandekommen eines Anlagevermittlungsvertrages, in dessen Rahmen der Beklagte möglicherweise Aufklärungs- und Hinweispflichten verletzt hätte. Der Beklagte war somit lediglich verpflichtet, die Klägerin nicht bewusst über den Zustand und den Ertrag der Immobilie zu täuschen, sich mithin keiner unerlaubten Handlung oder eines sittenwidrigen Verhaltens schuldig zu machen.

Praxishinweis

Das KG bestätigt eigentlich eine Selbstverständlichkeit: Vor der Geltendmachung vertraglicher Ansprüche ist zunächst zu prüfen, aus welchem Vertragsverhältnis sich solche Ansprüche ergeben können. Ansprüche aus dem Maklervertrag stehen nur dem Maklerkunden zu, also Verkäufer oder Kaufinteressent. Lediglich im Fall – zulässiger – Doppeltätigkeit können Verkäufer und Kaufinteressent eigene vertragliche Ansprüche geltend machen. Eine solche Doppeltätigkeit ist dem Makler grundsätzlich erlaubt, soweit er entweder für beide Seiten als Nachweismakler oder für eine Seite als Nachweis- und für die andere Partei als Vermittlungsmakler tätig wird. Über diese Frage wird jedoch in der Praxis häufig gestritten, so dass dem Makler in jedem Fall zu empfehlen ist, vertraglich ausdrücklich zu regeln, dass ihm eine Tätigkeit auch für die andere Seite des Hauptvertrages erlaubt ist. Zwar hält der BGH bei Immobiliengeschäften eine Tätigkeit des Maklers für beide Seiten unter den vorbeschriebenen Voraussetzungen auch dann für zulässig, wenn dem Maklerkunden die Doppeltätigkeit unbekannt gewesen ist (BGH NJW-RR 2003, 991). Da jedoch häufig die Grenze zwischen Nachweis- und Vermittlungstätigkeit verschwimmt, sollte der Makler eine klare vertragliche Regelung treffen.

*) = Leitsatz des Gerichts

Autor: Wolfgang Lehner, IMR 2007, 369