Vollzugshindernisse stehen dem Provisionsanspruch nicht entgegen, AIZ Das Immobilienmagazin

Entstehung des Provisionsanspruchs setzt allein wirksamen Hauptvertrag voraus. Vollziehung des Vertrages ist ohne Bedeutung

Für die Entstehung des Provisionsanspruchs müssen verschiedene Voraussetzungen vorliegen: Neben dem Abschluss eines wirksamen Maklervertrages sind dies eine Nachweis- und/oder Vermittlungstätigkeit des Maklers, der Abschluss des nachgewiesenen bzw. vermittelten Hauptvertrages sowie Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Hauptvertragsabschluss. Liegen diese Voraussetzungen vor, ist der vereinbarte Provisionsanspruch des Maklers entstanden.

Gelegentlich wird argumentiert, dass dies allein nicht ausreiche. Zum Abschluss des Hauptvertrages müsse dessen „Vollziehbarkeit“ hinzutreten. Ein notarieller Kaufvertrag sei nur dann „vollziehbar“, wenn der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen werden könne. Da dem Grundbuchamt zur Vollziehung des Eigentumswechsels sämtliche Eintragungsvoraussetzungen in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form nachgewiesen werden müssten (§ 29 GBO), löse nur ein solcher Kaufvertrag mit der darin enthaltenen Auflassungserklärung die Provisionspflicht aus, der diesen Vollziehungsanforderungen entspräche. Kaufverträge, die etwa aufgrund einer formlosen Nachgenehmigung diesen Anforderungen nicht entsprächen, könnten einen Provisionsanspruch nicht auslösen.

In einem vom Landgericht Heidelberg entschiedenen Fall hatte eine Erbengemeinschaft ein Grundstück verkauft. Einer der Erben lebte in Kanada. Für diesen trat im Beurkundungstermin einer der Miterben als vollmachtloser Vertreter auf.

Der damit zunächst schwebend unwirksame Kaufvertrag wurde wirksam, nachdem der nicht anwesende Miterbe den Vertrag später schriftlich genehmigte.

In der Folgezeit weigerte sich das Grundbuchamt, den Eigentümerwechsel im Grundbuch einzutragen, da es die Form der vor einem kanadischen Notar abgegebenen Genehmigungserklärung beanstandete.

Daraufhin weiterte sich der Käufer, die vereinbarte Provision zu zahlen. Zur Begründung berief er sich darauf, die notarielle Genehmigungserklärung habe nicht der in § 29 GBO vorgesehenen Form entsprochen, weshalb der Eigentumswechsel nicht im Grundbuch habe eingetragen werden können. Es läge deshalb ein Vollzugshindernis vor, weshalb der Maklerprovisionsanspruch nicht entstanden sei. Dieser setze nämlich nicht nur voraus, dass ein wirksamer Kaufvertrag abgeschlossen werde. Erforderlich sei auch, dass dieser vollzogen werden könne.

Dieser Auffassung folgt die Rechtsprechung nicht. Die Entstehung des Provisionsanspruchs hängt allein von dem Abschluss des wirksamen Hauptvertrages ab. Ist der Hauptvertrag wirksam abgeschlossen worden, steht dem Makler die vereinbarte Provision zu. Der Provisionsanspruch gründet sich allein auf das wirksame Zustandekommen des Kaufvertrages. Eventuelle Vollzugshindernisse, die die Wirksamkeit des Kaufvertrages selbst nicht berühren, stehen dem Provisionsanspruch nicht entgegen (OLG Karlsruhe, Urteil vom 23.11.2003 – 15 U 49/02).

Ein weiteres Beispiel:

Für die Entstehung des Provisionsanspruchs ist es auch unerheblich, wenn sich im Nachhinein der Abschluss des Vertrages für den Maklerkunden aus wirtschaftlichen oder tatsächlichen Gründen als sinnlos erweist. Der Maklerkunde entscheidet in alleiniger Verantwortung, wie und in welcher Weise er sich vertraglich binden will. Für die Sinnhaftigkeit dieser Entscheidung ist der Makler nicht verantwortlich. Dasselbe gilt für den Fall, dass der Vertragspartner des Maklerkunden seine Pflichten aus dem Hauptvertrag nicht oder nicht vollständig erfüllt. Insbesondere kann sich der Maklerkunde im Hinblick auf den Provisionsanspruch des Maklers nicht auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen, wenn sich seine Erwartungen nicht erfüllen. Die Tatsache, dass der Maklerkunde das von ihm mit dem Abschluss des vermittelten oder nachgewiesenen Vertrages erstrebte Ziel erreicht, ist nämlich im Allgemeinen nicht Geschäftsgrundlage des Maklervertrages. Für den Makler ist das Erreichen dieses Ziels ohne Bedeutung, sein Geschäftswille beruht hierauf regelmäßig nicht (BGH NJW-RR 2005, 1506).

In dem entschiedenen Fall hatte der Makler seinem Kunden Räume zum Betrieb einer Tierarztpraxis nachgewiesen bzw. vermittelt. Der Mietvertrag wurde abgeschlossen. Später wurden die Räume nicht fertig gestellt, so dass sie als Tierarztpraxis nicht genutzt werden konnten. Der Maklerkunde war deshalb der Auffassung, seine Provision zurückverlangen zu können, weil der beabsichtigte Vertragszweck nicht erreicht werden konnte.

Landgericht und Oberlandesgericht München gaben dem Maklerkunden recht und verurteilten den Makler zur Rückzahlung der Provision. Der Bundesgerichtshof teilte diese Auffassung nicht und hob die Entscheidung aus den dargelegten Gründen auf.

Der Makler verdient seine Provision somit in der Regel allein mit dem Abschluss des Hauptvertrages, der aufgrund seiner Tätigkeit zustande kommt. Ob sein Kunde mit dem Vertrag den angestrebten wirtschaftlichen Zweck erreicht, ist für die Maklerprovision grundsätzlich ohne Bedeutung. Dasselbe gilt für die Vollziehung des Vertrages.

Allerdings ist der Makler stets gut beraten, wenn er bei seiner Tätigkeit die ihm bekannten Interessen seines Kunden berücksichtigt und diesen Interessen Rechnung trägt. Weiss der Makler beispielsweise positiv, dass sein Kunde mit dem angestrebten Vertrag seine Interessen gar nicht verwirklichen kann und unterlässt er eine Aufklärung hierüber, um seinen Provisionsanspruch nicht zu gefährden, verletzt er seine vertraglichen Pflichten. Der Makler tut sich auch keinen Gefallen damit, wenn er seinem Kunden die positive Kenntnis darüber, dass der potentielle Vertragspartner diesem falsche Informationen erteilt hat, verschweigt. Für diesen Fall wäre der Hauptvertrag anfechtbar. Macht der Kunde von der Anfechtungsmöglichkeit Gebrauch, verliert der Makler auch seinen Provisionsanspruch. Zusätzlich könnte er sich schadenersatzpflichtig machen.

Es ist deshalb wie immer: Der Makler sollte seinen Kunden umfassend und sachlich zutreffend informieren. Er sollte ihn auch auf alle Bedenken hinweisen, die sein Kunde möglicherweise übersehen hat.

Autor: Wolfgang Lehner, AIZ Das Immobilienmagazin 7-8/2006, S. 46