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Wann liegt eine unechte Verflechtung des Maklers vor?

Eine verfestigte Interessenkollision als Voraussetzung einer unechten Verflechtung liegt nicht in dem bloßen Umstand begründet, dass in dem Grundbuch des vermittelten Grundstücks eine Grundschuld eingetragen ist, welche die Darlehensforderung einer Bank gegen den Makler sichert. Vielmehr müssen weitere Umstände hinzutreten, wie etwa eine Verschuldung des Maklers und ein Verzug mit der Zahlung der Zinsraten des gesicherten Darlehens. In einer solchen Konstellation könnte ggf. auf sein Interesse an einem möglichst schnellen Verkauf des vermittelten Grundstücks und auf eine Interessenkollision geschlossen werden, wenn er an dem Veräußerungserlös ganz oder teilweise partizipiert.*)

Problem/Sachverhalt

Nach erfolgreicher Maklertätigkeit verweigert der Auftraggeber die Zahlung der Maklerprovision, u. a. mit der Begründung, Eigentümerin des Objektes sei die Mutter des Maklers gewesen, weshalb ein zum Provisionsverlust führender Verflechtungsfall vorläge. Zudem habe er ein erhebliches eigenes Interesse am Verkauf des Hauses gehabt, weil im Grundbuch eine seine Darlehensverbindlichkeiten absichernde Grundschuld eingetragen gewesen sei. Das Landgericht ist der Auffassung, der Kläger habe letztlich den Vertragsinhalt selbst bestimmt und stünde fest im Lager der Verkäuferin, weshalb ein Fall einer unechten Verflechtung vorläge. Es weist die Klage ab. Hiergegen wendet sich der Kläger mit der Berufung.

Entscheidung

Mit Erfolg! Das OLG gibt der Klage bis auf einen geringen Zinsanteil statt. Der Provisionsanspruch ist begründet. Dass es sich bei der Eigentümerin um die Mutter des Maklers handelt, steht dem Provisionsanspruch ebenso wenig entgegen wie der Umstand, dass im Grundbuch eine den Interessen des Maklers dienende Grundschuld eingetragen war. Ein Fall unechter Verflechtung, der zu einem institutionalisierten Interessenkonflikt führt, liegt nicht vor. Auch enge Verwandtschaftsverhältnisse sind ohne Hinzutreten weiterer Umstände grundsätzlich unerheblich, so dass auch Geschäfte mit Geschwistern, Eltern oder Kindern die Provision im Grundsatz zum Entstehen bringen. Denn die Verflechtungsrechtsprechung sanktioniert nur eine bestehende wirtschaftliche Abhängigkeit des Maklers zum Vertragspartner. Eine solche besteht – außer bei der Ehe – bei sonstigen Verwandtschaftsverhältnissen nicht ohne weiteres. Erforderlich ist, dass der Makler mit der Person, der er persönlich oder verwandtschaftlich nahesteht, eine wirtschaftliche Beziehung unterhält. Eine solche ergibt sich zwischen dem Makler und der Eigentümerin auch nicht im Hinblick auf den im Grundbuch eingetragenen Nacherbenvermerk. Eine besondere Verknüpfung von persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen, die denen bei Eheleuten gleichkommt, liegt nicht vor.

Praxishinweis

Eine unechte Verflechtung ist zunächst dadurch gekennzeichnet, dass der Makler zum Vertragsgegner seines Kunden in einer solchen Beziehung steht, dass er sich im Streitfall bei regelmäßigem Verlauf auf die Seite des Vertragsgegners stellen wird (BGH NJW 2009, 1809, 1810 m. w. N.). Eine solche Interessenkollision kann jedoch grundsätzlich nicht lediglich aus persönlichen Beziehungen zwischen dem Makler und Vertragsgegner entstehen, mögen diese auch eng sein. Maßgeblich ist vielmehr allein, ob dieses Verhältnis den Charakter einer Wirtschaftsgemeinschaft hat, die zu einer Institutionalisierung eines etwaigen Interessengegensatzes führt (BGH a. a. O.; BGH NJW 1981, 2293, 2294; BGHZ 138, 170, 174 = NJW 1998, 1552; OLG Düsseldorf, MDR 2016, 149; Fischer, Maklerrecht anhand der höchstrichterlichen Rechtsprechung, 4. Auflage, Kapitel V, Rn. 50 ff m. w. N.).

Rechtsanwalt Wolfgang Lehner, Heidelberg

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