Wohnungsvermittlung: Gehilfe des Verwalters erhält keine Provision!

Nach der Zielsetzung des Wohnungsvermittlungsgesetzes verliert der Vermittler seinen Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG in der Regel auch dann, wenn er selbst oder   – wenn es sich bei ihm um eine juristische Person handelt – sein Organ zum Zeitpunkt der Vermittlung oder des Nachweises der Gelegenheit zum Abschluss des Mietvertrags oder beim Abschluss des Mietvertrags Gehilfe des Verwalters der vermittelten Wohnung ist (Ergänzung zu BGH, Urteil vom 02.10.2003 – III ZR 5/03, IBR 2003, 700 = NJW 2004, 286, 287). *)

Problem/Sachverhalt

Die beklagte Maklerin war seitens des Eigentümers einer Reihenhausanlage beauftragt worden, Mietinteressenten zu suchen. Eine Vermieterprovision erhielt sie hierfür nicht. Am 20.07.2013 kam es nach einer entsprechenden Provisionsvereinbarung mit den Klägern zum Abschluss eines durch die Beklagte vermittelten bzw. nachgewiesenen Mietvertrages. Mit ihrer Klage verlangen die Kläger die gezahlte Provision mit der Begründung zurück, ein Provisionsanspruch entstehe nicht, wenn der Mietvertrag mit dem Makler selbst oder mit einem Dritten zustande komme, der wirtschaftlich, organisatorisch oder personell mit dem Makler eng verbunden sei. Letzteres sei hier der Fall. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten führte zur Klagabweisung. Hiergegen wenden sich die Kläger mit der – zugelassenen – Revision.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Auf den vorliegenden Fall findet das WoVermittG in der bis zum 31.05.2015 geltenden Fassung Anwendung. Die Beklagte war unstreitig nicht Verwalterin der Wohnräume. Die Verwaltung erfolgte auch nicht durch einen Gehilfen der Beklagten (vgl. hierzu BGH IBR 2003, 700 = NJW 2004, 286, 287). Provisionsschädlich ist allerdings auch der Fall, dass der Makler selbst oder – wenn es sich bei ihm wie im Streitfall um eine juristische Person handelt – sein Organ zum Zeitpunkt der Erbringung der Maklertätigkeit oder beim Abschluss des Mietvertrages Gehilfe des Verwalters ist. Bei der Einstufung als Gehilfe kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an (bspw. Makler als ausschließlicher Ansprechpartner auf Vermieterseite, Führung etwaiger Korrespondenz zwischen Mieter und Vermieter ausschließlich über den Makler, Tätigkeit erstreckt sich über einen längeren Zeitraum). Insgesamt muss der Umfang der Tätigkeit eine maklertypische Serviceleistung oder eine gelegentlich ausgeführte Gefälligkeit deutlich übersteigen. Branchenübliche Serviceleistungen eines Maklers oder allenfalls geringfügige Verwaltungstätigkeiten begründen keine provisionsschädliche Gehilfenstellung des Maklers. Nach diesen Kriterien war die Beklagte weder bei Erbringung der Maklertätigkeit noch beim Abschluss des Mietvertrages Gehilfen des Verwalters. Auch liegt kein Fall echter oder unechter Verflechtung vor.

Praxishinweis

Es ist bedenklich, wenn zwischen der gegenüber dem Kunden (hier: dem Mietinteressenten) erbrachten Maklertätigkeit und sonstigen Serviceleistungen gegenüber dem Auftraggeber (hier: dem Vermieter) keine deutliche Unterscheidung mehr möglich ist. Der Makler ist im Hinblick auf die Hauptvertragsparteien neutraler Dritter, insbesondere darf er nicht „im Lager“ seines Auftraggebers stehen. Die Trennung zwischen einer – provisionsunschädlichen – maklertypischen und branchenüblichen Serviceleistung des Maklers und einer – provisionsschädlichen – Gehilfentätigkeit ist oft fließend und im Einzelfall schwierig vorzunehmen. Die Rechtsprechung verlangt im Interesse des Wohnungssuchenden eine transparente Trennung von Wohnungsvermittlung und Wohnungsverwaltung (vgl. auch BGH NJW 2004, 286, 287).

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Wolfgang Lehner, Heidelberg